房价降温初战告捷长期用药重在治本

(2005-04-26 08:06:52)

中国证券报

万科集团总经理　郁亮

　　□可以预见的是，今年二季度房价，将与此前一段时间———包括今年一季度———呈现截然不同的走势。从目前上海、深圳、广州等城市最新出台的政策要点来看，显然已经抓住了导致房价上涨过快的要害所在，足以驱使房价回到理性变动的轨道。

　　□房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。

　　□房价只是一个表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。在当前的现实条件下，满足贫困家庭的基本居住需求是重中之重。政府应坚持以廉租房作为住宅保障的主要方式，确保让最需要的人得到帮助。

　　□要解决有一定购买能力的城市中低收入家庭的改善性需求和自有住宅需求，只能是通过市场化方式解决。关键在于降低城市平价住宅的购房总支出。第一是降低平价住宅的平均面积，第二是降低平价住宅的单位面积购房总成本，这里面包括房价，也包括房价之外的其他支出。

　　□土地一级市场可以考虑在政府的指导下逐步放开，引入民间资本，有前瞻性地增加土地供应。

　　调控措施效果显著４月中旬，国家发展和改革委员会公布２００５年一季度全国及三十五个大中城市房屋销售价格变动情况。报告显示，２００５年一季度，全国房屋价格同比涨幅为９．８％，商品住宅价格同比上涨１０．５％。部分评论者据此认为，房价上涨幅度过快的势头仍未得到有效控制。

　　但是，这一观点是对报告的误读。所谓同比涨幅，是以２００５年一季度价格与２００４年一季度价格相比较，反映的是自当前时间节点上溯一年的价格变动情况。因而去年后三个季度的价格上涨情况也被包含在内，以同比涨幅衡量当前的房价走势显然是不合适的。

　　今年《政府工作报告》将抑制房价过快上涨列入重点工作内容，国务院下发关于切实稳定住房价格的指导意见，均系２００５年一季度末至４月初发生的事件。与此同时各相关部委和地方政府相继出台了一系列强有力的调控措施，尤其是对投机炒卖房屋，打击力度更显严厉。可以预见的是，今年二季度房价，将与此前一段时间———包括今年一季度———呈现截然不同的走势。

　　从政策出台到市场价格做出反应，再到统计数据得以呈现，需要一段时间。但是从目前上海、深圳、广州等城市最新出台的政策要点来看，显然已经抓住了导致房价上涨过快的要害所在，足以驱使房价回到理性变动的轨道。

　　４月上旬，上海对二手房转让的转按揭作出限制，深圳规定合同备案后不允许私下解除。这些举措，对于投机性炒房有显著的抑制作用，但不会给自住性购房者造成过大影响。因此它们是有针对性地抑制投机性需求，效力大而副作用小，是迄今为止最有效的房价调控措施。

　　上海房地产网站“房产之窗”最新信息显示，自相关政策出台以来，上海房价已经趋于平稳，部分地区甚至出现短期内的回调。我们当然不能据此就断言上海房价已经进入下行通道，但是调控政策对房价上涨的势头，作用是显著的，这是一个不争的事实。

　　房价走势将回归理性，但并不意味着关于房价的讨论也可以就此画上句号。房地产是一个敏感的行业，而在中国也是一个尚待成熟的行业。社会对地产行业的关注是如此炙热，但是对地产行业的看法，在诸多关键问题上远未达成共识。自去年以来，就房价以及房地产泡沫问题展开的激烈争论，充分暴露了在这些问题上的分歧。这场争论，不仅凸现了外界对地产行业的实际运作存在的诸多误解，而行业自身，尤其作为行业的主体的开发商，也有必要进行更为深刻的反思。

　　房价过快上涨无人受益

　　在关于行业的这场争论中，发展商作为一个整体遭受了前所未有的严厉质疑。这种质疑来自社会各界，包括购房者和投资者。

　　从社会舆论包括购房者的角度看，对开发商的质疑主要表现在，认为开发商是房价上涨的主要受益者，而开发商出于自身利益考虑，更有通过诸如囤积土地及待售资源、制造虚假成交、价格串谋等手段哄抬房价的动机和嫌疑。

　　从投资者的角度看，其质疑则主要体现为，在房价上涨过快之后，随之而来的会否是泡沫的破灭和房价的全线下跌，从而导致开发商业绩显著滑坡。

　　以上两种质疑从表面上看，是硬币的两面，不可能同时成立。如果房价持续上升，后一种担忧就成为多余；而如果房价在短期上涨之后出现大幅度回调，那么前一种质疑在逻辑上就不能成立。

　　但是，这两种质疑在深层的逻辑基础上具有同一性，那就是认为房价上升越快，对开发商就越加有利，而房价上升势头的变缓，则对开发商不利。不仅是社会舆论普遍持有这种观点，即使行业内部，部分企业也存在类似的思维方式，因而在房价快速上涨时心存侥幸或者推波助澜，而在房价上升势头可能趋缓时不敢直面或者闪烁其词。这种缺乏自省的表现，更强化了舆论对行业和开发商整体的误解。

　　所以，在讨论房价问题时，需要澄清的第一个重要问题就是，房价的过快上涨，对于房地产行业和开发商———尤其是立足于长远发展的开发商———不仅不值得欢欣鼓舞，反而需要高度警惕。而反过来，房价过快上涨的势头得以抑制，对于行业和有远见的开发商来说，不仅不是利空，反而是利好的消息。

　　对地产行业来说，房价的过快增长将导致三方面的问题。

　　第一是，房价过快增长将导致行业不正常的短期“繁荣”，这不利于行业通过优胜劣汰获得进步，也会使得优秀企业无法脱颖而出。

　　去年以来，部分城市出现“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业不可能是好事情。温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年常青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个“利好”因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。

　　第二是，房价过快增长会导致地价同步上扬。世界房地产发展史早已证明，过高的地价和因此导致的资金占用将降低房地产企业的资本回报率，阻碍企业的高速增长。

　　对于一个规范经营、通过市场方式获取土地的企业，其土地成本是与房屋开发成本不相上下的最大成本因素。而更为重要的是，土地成本对资金的占用周期是最长的，因而从资金占用的动态角度来看，其比例还将进一步上升。

　　万科在寻找国际标杆的过程中，对比了中美两国优秀地产企业在资产回报能力上的差距。美国最大的开发商，净资产收益率普遍在１８％以上，而万科２００４年净资产收益率为１４％，还是近年来的最高点。这固然与美国同行在商业模式和专业能力上的成熟有关，但是土地成本比例也是一个不容忽视的因素。据测算，如果万科土地成本比例降低到美国同行的普遍水平，则净资产收益率有望与国际先进水平基本接轨。

　　第三是，房价过快增长将导致市场波动，影响企业的准确预期。在没有外来干预的前提下，长期来看市场价格有一条基本的趋势线，这条趋势线是由真实需求关系所决定的。市场价格长期偏离这一趋势是不可能的，但在短期内却不可避免地将围绕这一基本面上下波动。

　　企业安排投资是基于预期的，就是说，企业今天的产品是为了满足明天的市场需要。如果市场价格出现过于激烈的波动，将给行业带来诸多不确定性，降低市场各方对未来预期的准确性。

　　由此可见，房价的过快上涨无人可以从中受益，即使开发商也不例外。而过于亢奋的市场也绝非对房地产的真正利好，平稳发展才是行业之福。

　　让低收入阶层有房住２００４年，全国住宅均价增长１５．８％，引起了社会的广泛关注。“居民买不起房”成为一种普遍的忧虑，其中比较典型的一种说法是房价收入比太高，超出居民承受能力。

　　但是一个简单的分析可以说明，自１９９８年至２００４年，住宅均价合计增长４３％，而居民可支配收入增长了７２％。就是说，目前全国房价收入比其实明显低于１９９８年水平。

　　２００４年住宅均价增长１５．８％，１９９８年以来累计增长４３％；２００４年居民可支配收入增长７．７％，１９９８年以来累计增长７２％；２００４年存款余额增长１５．４％，１９９８年以来累计增长１５８％。

　　从７年的时间跨度看，住宅均价增长是居民可支配收入增长的０．６倍，是存款余额增长的０．３倍。由此可见，虽然这７年内中国是全球城市化最快的国家，但居民购买能力的增长仍然远高于住宅均价的增长。

　　那为什么１９９８年的时候反而没有这么多人抱怨房价过高？

　　一个值得关注的因素是人口流动。如果按户籍人口来计算，中国是世界上住房自有率最高的国家之一，超过瑞士一倍以上。由此可见，城市原住人口的基本住房需求，此前已经初步解决。突出的是新增人口的居住问题。

　　中国经济目前的对外贸易依存度很高，而核心技术能力比发达国家有较大差距。因此中国主要的生产部门是劳动密集型的加工行业，主要的经济增长点在沿海地区。这必然使得人口向沿海大城市大规模迁徙。但是城市基础建设、土地供应有一个逐步启动的过程，因此在一段时间内会出现人多地少的局面。此外，城市新增常住人口主要是青壮年。最初时，他们大多处于未婚状态，对居住面积的要求较低，就业机会是他们关注的首要问题。但经过几年的积累，越来越多的新增人口进入婚姻、生育期，希望拥有自己的住宅。尤其是其中的产业工人和普通白领，收入水平不高，解决居住问题尤其是自有住房问题有一定困难。

　　从中国城镇人口金字塔可以看出，１９６０－１９８０年代是中国的人口出生高峰期。人口向沿海地区的大规模迁徙从１９９０年代中期开始，因此，１９７０年代出生人口是沿海大城市新增常住人口最密集的年龄段，现在他们绝大多数都处在结婚和生育的高峰时期。

　　房屋是一种特殊的商品，它既是生活必需品，也是改善生活质量的重要元素，更可以成为投资获利的载体。当其稀缺性上升的时候，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突就会变得尖锐起来。低收入阶层的需要更为迫切，但是在价格竞争中却处于弱势地位，他们的居住问题亟待解决。

　　由此可见，房价只是一个表象，让低收入阶层有房住才是问题的关键。

　　住宅保障体系有待完善

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，这是一个美好的理想，也是和谐社会最终必然要实现的目标之一。但是，事情总有轻重缓急，尤其在资源有限的情况下，首先帮助谁，是一个不能回避、必须正面回答的问题。

　　中国毕竟还是一个刚刚解决温饱问题的发展中国家，在当前的城市，除了少数富有家庭之外，大多数人都不会认为自己的住房需求已经得到或者可以得到充分的满足。而以现有的社会资源和政府财力，完全以公共财政支出的方式，让每个人都拥有自己的理想家园，恐怕也并不现实。因此有必要对城市非富有家庭进行进一步的细分，划分为贫困家庭和有一定购买能力的中低收入家庭。前者需要解决的是生存必需的基本居住，而后者需要满足的是改善性需求和自有房屋需求。

　　满足非富有家庭的居住需求，第一步当然是首先解决贫困家庭的基本居住问题。在这一问题得到解决，而公共财政尚有余力的情况下，才谈得上对其他中低收入家庭的购房要求进行贴补。城市贫困人口没有能力购买商品房，要解决他们的基本居住问题，只能通过住宅保障体系。

　　任何住宅保障手段都一定会消耗公共财政资源，因此在思考住宅保障体系的时候，必须有全盘的、长期的考虑，并且量力而行。作为决策的依据，首先应建立城市低收入家庭的居住现状调查系统，同时对国际社会在同等经济发展水平下的低收入家庭居住状况进行详尽的历史性研究，在此基础上，提出现实可行的目标。

　　国际社会的经验表明，住宅保障体系的建构基本上不外乎三条思路。一条是以现金或代金券的方式，向低收入家庭直接发放住房货币补贴；一条是提供含有公共财政补贴的租住房屋；一条是在低收入家庭购房时提供各种方式的财政补贴，如减免土地费用、税收、向建造或消费环节注入低息贷款等等。

　　在当前的情况下，哪一种思路更适合中国的实际情况？这是一个关键问题。第一条思路即直接发放货币补贴，在理论上具有最高的分配效率。但是基于中国目前人口流动状况复杂、个人收入透明度低的现状，这一思路要真正转化为可以操作的制度安排，还需要一个不断探索的过程。

　　第三条思路即为低收入家庭购房提供财政补贴，最常见的方式就是经济适用房。但是从以往的实施情况来看，经济适用房并没有能很好地体现其初衷。比如：面积太大，往往超过城市户均居住面积；分配难度高，很难找到合适的手段，把房子分给那些最需要的人。另一方面，经济适用房推出越多，占用城市土地资源就越多，这会加剧商品住宅市场的土地供应紧张局面，推动商品房房价上升。对于未能成为幸运者的那些人来说，经济适用房推出越多，反而可能越损害他们的利益。

　　第二条思路即坚持以廉租房作为住宅保障的主要方式，最具有现实意义。这可以大大降低分配环节的甄别难度和甄别成本，并确保让最需要的人得到帮助。

　　对于保障用房，最重要的是实际效果。它的定位应该是消耗最少的土地资源和公共财政支出，为尽可能多的家庭提供最基本的居住条件。基于这种考虑，保障用房的面积应该明显低于城市的户均居住面积；在内部配套上应该尽可能简化，比如无需设计停车位；而在外部配套上，应该尽可能利用社会公共配套，比如尽可能规划在轨道交通沿线。

　　从房屋来源上来看，保障用房可以不局限于政府提供的新房。可以通过减免税收、返还地价款等方式，鼓励发展商参与，减少对财政支出的占用，同时也引入了竞争机制，更有利于提高开发效率和住宅品质。也可以考虑回购利用一部分二手房资源。

　　从资金来源上看，地方政府可以从土地拍卖收入中提取一部分，专项用于建立住宅保障体系；比如成立一个保障基金，为保障用房的建造、收购与维护提供资金来源。以上这些方面，国外都有许多成功经验可供借鉴。

　　双管齐下降低平价住宅购房总支出

　　对于有一定购买能力的城市中低收入家庭，他们的基本居住要求通过租房居住是完全可以解决的。要解决这部分人群的改善性需求和自有住宅需求，只能是通过市场化方式解决。关键在于降低城市平价住宅的购房总支出，而降低购房总支出可以从两个方面入手。

　　第一是降低平价住宅的平均面积。

　　目前中国的城市户数增长，每年在４００－６００万户之间。而按照目前土地开发、住宅开工增长变缓的趋势分析，每年的住宅供应面积难以超越４－５亿平米，这决定了合理的户均面积应该在１００平米以下。而多次置业无论从需要角度还是购买力角度，都高于首次置业。因此首次置业的合理面积更应该低于这个数字。

　　但是，从房地产开发企业的经营经验来看，城市家庭尤其是首次置业的年轻家庭，没有意识到城市人口密度增加、土地资源稀缺程度上升的现实条件，对住宅面积、地段的预期过高。目前大多数首次置业者，不愿意购买离市区较远的房屋，也不愿意购买三房以下的户型。

　　购房者对户型面积的期望值过高，导致小户型住宅在市场上并不受欢迎。这就使得市场实际供应和成交的住宅产品中，即使首次置业，也仍以三房户型为主。此外，部分城市处于改善城市观感、建设花园城市等方面的考虑，对容积率作出了过于严格的限制，这导致市场上供应的住宅产品，总体容积率与城市的实际人口密度出现背离。住宅容积率偏低、住宅户型面积偏大，导致了单位土地所能提供的住宅套数、所能满足的居住户数偏低，这与目前土地供应偏紧的资源瓶颈相背离，有限的土地资源没有得到节约使用。

　　要解决这个问题，关键还在于加强国土资源稀缺性的舆论导向，引导城市年轻家庭的消费观念，降低其对自有房屋面积的期望值。做到这一点，小户型住宅就会自然热销，在市场规律的作用下，不需要任何政策的干预，开发商也自然会增加小户型住宅的供应。否则，即使通过行政手段，强制调整市场供应结构，其最终结果只能是大户型住宅供不应求，价格继续攀升，进一步增加购房者负担；而小户型住宅供过于求，出现大面积空置，浪费土地资源。

　　第二是降低平价住宅的单位面积购房总成本，这里面包括房价，也包括房价之外的其他支出。

　　在这里需要区分两个概念，一个是净房价，另一个是购房者的实际负担。购买房屋不仅要支付房价，还有各种税费，贷款购房还有银行的利息。对于购房者来说，所有支出加起来才是他的实际负担。

　　目前已经出台的控制需求的调控政策，在短期内对控制房价上涨过快、打击投机性炒卖行为有比较明显的效果，有利于市场回复理性和行业的健康发展。但是从长期来看，一切可以控制需求的手段，比如加息、征收不动产税，其实都增加了购房者在房价之外的支出。因此，它们降低房屋的交易价格是可能的，但降低购房者的实际负担则几乎不可能。如果说，房价虽然下降了，但是购房者的实际负担反而上升了，这不能说是我们真正希望看到的结果。下一步的调控政策安排，应该重点考虑它的长期效果，尽可能降低未来购房者的实际负担。

　　增加土地供应可有效控制房价

　　目前，中国正在经历世界上最快的城市化过程，而且人口向沿海大城市聚集是不可避免的趋势。在此情况下，要长期控制商品房价格，唯一有效的方式就是增加住宅供应量。

　　房价并不是开发商可以单方面决定的，而是市场供求竞争的结果。在增加供应量的同时，打击投机行为，控制空置率，市场供求关系就会自然调低均衡价格。而无视市场规律，定价长期高于均衡价格的开发商，将会遭到市场最无情的惩罚，直至被淘汰出局。

　　房屋供应的最大瓶颈是土地供应，而土地供应的最大瓶颈是基础设施建设。从国际社会的经验可以看出，即使在纽约这样的大城市周边，也有着大量的低价土地，但是这些土地并不能直接纳入城市版图，因为对城市来说，重要的不是“土地”，而是“熟地”或者说“经过初级开发的土地”，后者意味着需要成熟的市政配套和周边的就业机会。

　　有许多人将房价上涨归咎于政府收紧土地供应，其实是不理解这二者之间的区别。即使政府完全敞开供应土地，也并不意味着马上就有大片土地可以进入开发。

　　土地开发需要投入。人口聚集带动经济增长，经济增长带动财政收入，财政收入带动土地开发，这个循环的结果就是，土地开发永远落后于人口聚集，房价要想降下来是非常困难的。要改变这个次序，就需要在人口聚集的同时启动土地开发，这就需要预先的投资。

　　目前基础设施建设、土地开发的重任主要是由政府独自承担的，这导致政府的压力太大，应该让民间资本分担一部分。为了解决这个难题，土地一级市场可以考虑在政府的指导下逐步放开，引入民间资本，有前瞻性地增加土地供应。

　　此外，由于历史的原因，现在城市中有不少可供利用的存量土地，比如有一些开发商已经取得土地却缺少资金进行开发，比如在城市的中心区有一些经济价值相对较低的工厂。因此有必要鼓励房地产行业的合作，盘活存量土地资源，并调整城市中心区功能。启动存量土地比新开发土地成本更低、见效更快，对于增加供应、平抑房价有着不可取代的作用。

　　最后，也必须看到，一些地方为了建设花园城市，提升城市形象，在城市中心区建大面积的广场、绿地，在规划上对容积率作出了非常严格的限制。这些出发点可能都是良好的，但是相对来说，解决市民的居住问题是更为迫切的需要。因此，建设部“节能省地住宅”的提出非常适时，对于解决未来住宅的供需矛盾，具有深远的意义。应该按照这一思路，适度提高城市中心区容积率，更集约和节约地使用土地，提高资源的运用效率。而开发商尤其是优秀开发商，也应该意识到自身的社会责任，在小区规划时应将如何节约利用土地作为一个重点考虑的问题。

　　打击投机炒卖　疏导投资保值

　　除了部分城市房价上涨过快之外，当前另一个引人注目的问题是投资购房比例上升。

　　对于投资性的购房，应该区分两种情况，一种是投机性的炒卖，另一种是市民正常的投资保值选择。投机是市场经济中难以根绝的一种现象，某种程度上说，一定范围内的投机现象，并非一无是处。对于供给具有季节性过剩的商品，投机者在供过于求时购入，在供不应求时卖出，反而可以缓冲供求不均衡带来的价格波动。

　　但问题在于，住宅是一种特殊的物品，它不仅具有商品属性，作为生活必需品还具有鲜明的社会属性。尤其在其紧缺状态具有长期性的时候，这样一种物品成为投机炒卖的筹码，将导致其闲置率上升，降低社会资源可用于满足真实需求的效率。

　　对此万科的认识比较清醒。所以我们在销售房屋时不允许更名操作，就是为了减少对我们产品的投机性炒卖。但是企业的能力是有限的。必须依靠政府部门出台更严厉的措施，对炒卖房屋的行为进行打击。

　　如前所述，上海、深圳等地最近出台的一些举措，对于投机性炒房有显著的抑制作用，同时可避免对自住性购房者造成过大影响。这充分说明，有关部门已经找到针对性打击投机炒卖的最佳手段，对其效果我们可以保持高度的乐观。

　　而另一种情况，就是基于保值目的的购房需求，则应区别对待，以疏导为主，不宜一概禁绝。目前我们的金融产品还比较单一，普通老百姓作为非专业的投资者，可以选择的范围比较狭窄。尤其当前金融资产的安全性欠佳，而我们又处在一个通货膨胀周期内，银行存款事实上是负利率的。因此许多人选择购房来保值，应该获得同情和理解。这部分投资者购房不会是为了转手牟利，而是用于出租。这种保值性投资可以增加出租屋的供应，平抑租金，对于解决城市低收入者的居住问题其实是有帮助的。

　　当然，过多的个人投资者涌入房市，这无论如何不是成熟商业社会应有的现象。要解决这个问题，根本出路还在于广开投资渠道，让老百姓有更多的选择。其实房地产开发本身就需要大量资金支持。一方面是老百姓找不到投资渠道，另一方面房地产行业又缺少资金，这是一个典型的怪圈。加快金融产品的创新，比如推动ＲＥＩＴｓ、按揭证券化、房地产开发信托的建设，有助于同时解决这两个问题。